Le permis de construire (PC) constitue une autorisation. Il est requis en fonction de l’importance des travaux projetés en vue de la réalisation d’une construction nouvelle ou de travaux sur une construction existante. Des allégements sont prévus pour les travaux de moindre envergure.
| France | Suisse |
| Domaine du PC et de la déclaration préalable (DP) – En fonction de leur importance, certaines constructions doivent être autorisées par un permis de construire, une décision de non opposition à déclaration préalable ou d’aucune formalité particulière. Pour les constructions nouvelles, un PC est requis dès lors que le projet comprend une surface de plancher (somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs, des vides afférents aux escaliers et ascenseurs, des surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, des garages, des combles non aménagés, les caves et celliers) supérieure à 20 m². Pour les travaux impliquant une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m², le permis est également nécessaire si la hauteur de la construction est supérieure à 12 mètres ou si l’emprise au sol (projection verticale du volume de la construction) est supérieure à 20 m². Une construction d’une surface de plancher inférieure à 5 m² devra également faire l’objet d’une déclaration préalable si sa hauteur est supérieure à 12 mètres ou si son emprise au sol est supérieure à 5 m². Par suite, sont dispensés de toute formalité, les constructions dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures à 5 m², et dont la hauteur est inférieure à 12 m. Sont également dispensées de toute formalité les piscines dont le bassin est inférieur à 10 m², les murs dont la hauteur est inférieure à 2 mètres, les clôtures, les terrasses de plain-pied, les travaux de ravalement, les canalisations et câbles.
Pour les travaux exécutés sur des constructions existantes, doivent faire l’objet d’un permis de construire les travaux donnant lieu à la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m² ; si le terrain est situé dans une zone U d’un Plan local d’urbanisme (PLU), le permis est nécessaire pour des travaux créant une surface de plus de 40 m². Doivent également faire l’objet d’un permis, les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination. Tous les travaux sur des bâtiments inscrits au titre des monuments historiques doivent être précédés d’un permis.
Pour les travaux mis en œuvre sur une construction érigée sans autorisation d’urbanisme, la délivrance préalable d’une autorisation d’urbanisme est indispensable afin de régulariser l’ensemble de la construction, même si les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur la construction réalisée sans permis.
Instruction du PC – L’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme est en principe le maire. Il le fait au nom de la commune lorsqu’elle est couverte par un PLU ou une carte communale. Si tel n’est pas le cas, il délivre les autorisations au nom de l’État. Le préfet reste toutefois compétent, après avis du maire, pour délivrer les autorisations demandées par des États étrangers, des organisations internationales, l’État, ses établissements publics et concessionnaires, pour les ouvrages de production d’énergie et pour les travaux au sein des opérations d’intérêt national. La demande doit être déposée en mairie, qui est le guichet unique. Elle doit l’être par un architecte si le projet consiste en la création d’une surface de plancher supérieure à 150 m². Le dossier de permis comprend : le formulaire CERFA qui précise le nom du pétitionnaire, son adresse, la localisation et la superficie du terrain, la nature des travaux, la destination des constructions, la surface de plancher projetée, les constructions existantes sur le terrain, un plan permettant de situer le terrain sur le territoire communal, un projet architectural (description du terrain et de ses abords, le parti retenu pour l’insertion du projet dans son environnement immédiat, l’implantation et le volume des constructions, les matériaux et couleurs des constructions et des clôtures, le traitement des espaces libres, l’accès au terrain, les places de stationnement), un plan de masse coté en trois dimensions, un plan de façades et de toiture, un plan de coupe permettant de situer le projet par rapport au profil du terrain, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement, deux photographies permettant de situer le terrain dans son environnement. Le dossier de DP doit seulement comprendre le formulaire CERFA, un plan de situation, un plan de masse, une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci. Le délai d’instruction est d’un mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les permis de construire portant sur une maison individuelle, et de trois mois pour les autres PC et permis d’aménager. Délivrance du PC – À défaut de réponse à la demande d’autorisation d’urbanisme dans le délai d’instruction, le silence de l’administration vaut décision de PC ; le maire devra ensuite délivrer un certificat à la demande du bénéficiaire. Le refus d’autorisation doit être motivé. Le retrait de l’autorisation d’urbanisme n’est possible que si l’autorisation est illégale et dans le délai de trois mois suivant sa délivrance. Le PC dispose d’une durée de validité de trois ans ; il devient également caduc si les travaux sont interrompus pendant une durée supérieure à un an. Néanmoins, en cas de recours juridictionnel, le délai de validité est suspendu jusqu’à l’intervention d’une décision définitive. L’autorisation d’urbanisme peut en outre être prorogée deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme nouvelles ne lui sont pas défavorables. Alexandre CIAUDO |
Fondement et nature – L’article 22 alinéa 1 de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) prévoit qu’« aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l’autorité compétente ». Les alinéas 2 et 3 posent les conditions de son octroi : conformité à l’affectation de la zone, équipement et respect des autres conditions de droit fédéral et cantonal. Le permis de construire est une décision, plus précisément une autorisation : son but est de permettre de vérifier préventivement le respect des normes applicables, lorsque l’intérêt de la collectivité ou des voisins le commande. Selon le point de vue, le permis de construire est une décision formatrice, qui crée des droits et obligations, ou en constat, dans laquelle l’autorité prend acte de l’absence d’obstacle à l’aménagement projeté. Suivant le degré d’achèvement du projet autorisé, il peut s’agir d’une décision finale ou incidente.
Objet – Est soumis à permis de construire tout aménagement durable et fixe d’origine humaine ayant une incidence sur l’affectation du sol. Dans les cas-limites et vu le but du permis de construire, le dernier critère est déterminant. Un aménagement a une incidence sur l’affectation du sol s’il modifie sensiblement l’espace extérieur, charge l’infrastructure d’équipement ou est susceptible de porter atteinte à l’environnement. Les droits cantonaux (ne) peuvent (qu’)aller au-delà du minimum fédéral et soumettre d’autres aménagements à permis de construire, parfois selon un régime allégé. L’art. 18a LAT prévoit des allégements pour les installations solaires. Contexte – Le permis de construire s’inscrit dans un cadre normatif foisonnant aux trois niveaux de l’État fédéral. La LAT statue une obligation pour les cantons d’aménager leur territoire (art. 2), énonce des buts et principes de l’aménagement du territoire (art. 1 et 3) et impose aux cantons d’adopter une série de mesures d’aménagement. Chacun doit ainsi se doter d’un outil de pilotage stratégique, le plan directeur cantonal (art. 6-12), dans lequel il projette de manière liante pour les autorités (art. 9 al. 1) le cours que doit suivre, à l’horizon vingt – vingt-cinq ans, l’aménagement de son territoire. Les communes adoptent en considération des préceptes de la LAT et du plan directeur cantonal des plans d’affectation (art. 14-27a) qui règlent de manière obligatoire pour les particuliers (art. 21 al. 2) le mode d’utilisation du sol à l’horizon quinze ans. L’article 14 alinéa 2 impose une partition du territoire en au moins trois types de zones (agricole, à bâtir, à protéger), à étoffer en droit cantonal (art. 18 al. 1-2). Les géoportails cantonaux ainsi que le cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière donnent une bonne vue d’ensemble des règles applicables à un bien-fonds donné. Le permis de construire met en œuvre les nombreux objectifs et instruments du droit de l’aménagement du territoire tout en concrétisant le droit de propriété. Conformité à la zone – Le sol helvétique est une denrée rare. Il doit donc être utilisé de manière judicieuse et mesurée, et occupé de manière rationnelle (art. 75 al. 1 Constitution fédérale). Le principe de séparation commande à ces fins de délimiter des zones à bâtir judicieusement localisées où les constructions doivent être regroupées, de manière à éviter le mitage du territoire. En zone à bâtir, la conformité à la zone est définie par le droit cantonal et communal et les possibilités d’y déroger ressortissent au droit cantonal (art. 23 LAT). Le régime prévalant hors zone à bâtir relève en revanche largement du droit fédéral. Le principe est que ce domaine doit rester vierge de constructions. En zone agricole, qui est un type de zone de non-bâtir (art. 16 LAT), le régime des constructions et installations conformes à l’affectation est réglé en détail aux art. 16a-16b LAT et précisé dans l’Ordonnance d’application (OAT). Pour le reste, les constructions et installations hors zone à bâtir sont par défaut non conformes à l’affectation de la zone et ne sont admissibles qu’aux strictes conditions de l’article 24 LAT, soit si sur la base d’une pesée globale des intérêts, un emplacement hors zone à bâtir est nettement plus avantageux qu’un emplacement en zone à bâtir. Les articles 24bis ss LAT (pas encore tous en vigueur) prévoient des exceptions (voir aussi art. 39 ss OAT). L’article 18bis LAT, pas encore en vigueur, devrait permettre aux cantons de moduler encore ce système. Chaque exception affaiblit le principe de séparation. Équipement – Une construction ou installation n’existe pas en autarcie. Son bon usage nécessite des raccordements à la route, aux canalisations, à l’électricité, etc., dimensionnés en proportion du surplus d’utilisation généré : l’équipement au sens de l’article 19 LAT. L’autorité doit s’assurer que la réalisation de l’équipement est garantie en fait et en droit. Autres exigences – Les droits fédéral, cantonaux et communaux contiennent une multitude d’exigences susceptibles de concerner un aménagement particulier. On mentionnera le droit fédéral sur la protection de l’environnement, des eaux, des forêts, de la nature et du patrimoine et la limitation des résidences secondaires. Le régime de constructibilité (dimensions, densité, occupation du sol, etc.) ressortit largement au droit (inter-)cantonal et communal. Procédure – La procédure est régie avant tout par le droit cantonal (art. 25 al. 1 LAT). À grands traits, elle débute sur requête et nécessite une certaine publicité afin que les personnes habilitées à s’opposer puissent se manifester. Il peut s’agir de voisins suffisamment proches pour être touchés, d’associations dans la poursuite de la défense de leurs membres (recours égoïste) ou d’organisations environnemen¬tales que le droit fédéral ou cantonal habilite à intervenir dans un but idéal. Dans les cas où la construction soulève des questions relevant de plusieurs autorités, celles-ci doivent se coordonner sur les plans formel et matériel (art. 25a LAT). Hors zone à bâtir, une autorité cantonale doit se prononcer (art. 25 al. 2 LAT). La décision de refus ou d’octroi est sujette à recours (art. 33 LAT) jusque devant le Tribunal fédéral, moyennant respect des délais de recours et autres conditions de recevabilité. Vincent JOBIN |
| Pour en savoir davantage – Maugüé Christine/ Crepey Edouard, La réforme des autorisations d’urbanisme, in : RFDA 2007, p. 535 – Priet François, Une réelle clarification des règles applicables à l’instruction des autorisations d’urbanisme, in : AJDA 2007, p. 237 | Pour en savoir davantage – Aemisegger Heinz et al. (édit.), Commentaire pratique LAT : autorisation de construire, protection juridique et procédure, Zurich, 2020 – espacesuisse.ch/fr – Zufferey Jean-Baptiste, Droit public de la construction, Berne, 2024 |
Voir encore : Plan (local d’urbanisme/d’affectation)