En France, les obligations réelles environnementales (ORE) ont été instituées par la loi n°2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité. Elles visent à faciliter l’intervention des propriétaires pour le développement d’actions pérennes permettant de stopper l’érosion de la biodiversité. Si cet instrument est inconnu de l’ordre juridique suisse, il présente des similarités avec plusieurs de ses institutions.
| France | Suisse |
| Le principe – « Les propriétaires de biens immobiliers peuvent conclure un contrat avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement en vue de faire naître à leur charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs du bien, les obligations réelles que bon leur semble, dès lors que de telles obligations ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques. » (art. L. 132-3 du code de l’environnement [C. envir.]).
La nature juridique des ORE – Les ORE ne constituent pas des servitudes dès lors qu’elles ne requièrent pas la présence d’un fonds dominant. Elles ne procèdent pas d’un acte administratif ni d’un engagement unilatéral de volonté comme un testament. Il s’agit d’un contrat conclu en la forme authentique. L’initiative des ORE – Elle appartient à tout propriétaire privé ou public. Le cocontractant – Il est appelé à la fois à veiller et à contribuer au respect de l’ORE. Il peut apporter un soutien technique et mener des actions d’entretien, d’aménagement ou de restauration du site. Eu égard à cette responsabilité, l’article L. 132-3 C. envir. prévoit qu’il ne peut s’agir que d’une collectivité publique, d’un établissement public ou d’une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement (fondations et associations dont l’objet statutaire est la protection de la biodiversité comme les conservatoires d’espaces naturels). Les tiers – Lorsque le propriétaire a préalablement consenti un bail rural sur son fonds, il ne peut, à peine de nullité absolue, mettre en œuvre une ORE qu’avec l’accord préalable du preneur et sous réserve des droits des tiers. D’autres personnes extérieures au contrat d’ORE, notamment les associations de protection de l’environnement, sont également susceptibles d’intervenir pour l’exécution des obligations consenties. La signature d’une convention de gestion est donc nécessaire pour déterminer, dans le respect du contrat d’ORE, les modalités d’intervention de ce tiers pour le compte du propriétaire. L’objet du contrat – Les ORE « ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques ». Elles permettent ainsi d’étendre les périmètres de protection, de mettre en œuvre une protection ciblée, de constituer des trames vertes et bleues… L’objet des ORE n’a pas de limites. Elles peuvent consister à restaurer la qualité des sols par de bonnes pratiques agricoles (gestion de la fauche et du pâturage, changement des intrants…), à reconstituer ou à préserver les haies, à protéger la faune et la flore indigènes, à restaurer des sites dégradés ou l’habitat naturel d’espèces menacées, à stopper l’artificialisation des sols en protégeant les espaces non bâtis ou faiblement urbanisés, à dépolluer les sols, à préserver un îlot de fraîcheur en zone urbaine… Toutefois, une ORE ne peut remettre en cause les droits liés à l’exercice de la chasse et aux réserves cynégétiques. La motivation du propriétaire – Les ORE relèvent fondamentalement d’une démarche citoyenne, celle d’un propriétaire qui renonce à ses droits en affectant son bien à la protection de l’environnement. Il s’agit alors d’ORE à caractère patrimonial. Les propriétaires privés engagés sont souvent des personnes âgées soucieuses de l’avenir de leurs biens, mais aussi des agriculteurs souhaitant garantir le maintien de pratiques agricoles à l’occasion d’une transmission, des communes désireuses de protéger certains espaces naturels (zones humides, forêts, haies…,). Les ORE peuvent également être établies à des fins de compensation. Elles présentent dans ce cadre un intérêt financier indéniable pour le propriétaire. C’est aujourd’hui l’orientation principale des contrats signés. La signature d’un contrat portant ORE est par ailleurs obligatoire en cas de cession d’un bien acquis, par voie de préemption, pour la préservation de la ressource en eau (art. L. 218-13 du code de l’urbanisme). Ce contrat prévoit, au minimum, les mesures garantissant cette préservation. L’obligation réelle – Les ORE sont attachées au bien et non au propriétaire. Elles font naître des droits réels s’imposant aux propriétaires successifs qui sont par ailleurs soumis à une obligation de faire ou de ne pas faire, l’obligation de mettre en œuvre les actions nécessaires au maintien, à la conservation, à la gestion ou à la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques. Les ORE ne requièrent pas la présence d’un fonds dominant et procèdent de la seule volonté du propriétaire. L’engagement du propriétaire ne peut donc être consenti sans contrepartie. La durée des obligations, les engagements réciproques et les possibilités de révision et de résiliation doivent figurer dans le contrat. L’évolution du contrat – Le contrat peut être révisé afin d’être adapté à l’évolution du site, à l’apparition de nouvelles espèces, à la modification de la législation… Il peut être résilié pour des motifs laissés à l’appréciation des parties. L’engagement, s’il est sécurisé, n’est pas définitif. La liberté du propriétaire prévaut. La durée de l’obligation – La durée doit être mentionnée dans le contrat. Si elle est librement fixée par les cocontractants, elle ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans (art. L. 132-3 al. 3 C. envir.). La durée des engagements est, en pratique, très variable. Les incitations financières – Les contrats d’ORE, qui doivent être établis en la forme authentique afin d’en garantir la publicité foncière, ne sont pas soumis aux droits d’enregistrement ni à la taxe de publicité foncière. Le propriétaire peut en outre être exonéré de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Mais rares sont les communes à accorder cet avantage fiscal. Le dispositif demeure insuffisamment attractif et peu connu. En 2024, on recensait environ deux cents ORE patrimoniales et plusieurs centaines d’ORE signées dans le cadre d’une compensation environnementale. Carole CHEVILLEY-HIVER |
Contexte – L’article 26 de la Constitution fédérale consacre la garantie de la propriété en tant que droit fondamental. Ce dernier revêt deux fonctions : il prévoit un devoir d’abstention de l’État et protège certains intérêts individuels. L’objet de la propriété est soumis en principe à la maîtrise totale de son titulaire, qui peut en user, le posséder, jouir de ses fruits et même en disposer, y compris le détruire. Dans ce cadre, peut survenir le risque d’une absence de considération, par certains propriétaires, d’intérêts distincts aux leurs sur l’entité concernée. Des limites au droit de propriété sont néanmoins prévues ; celles de droit privé se réfèrent essentiellement aux risques d’immissions excessives entre voisins. Quant au droit public, les limites qu’il trace dans l’intérêt public façonnent d’autant le contenu du droit (ATF 144 II 367). L’institution des ORE n’est pas connue du droit suisse, où la protection de l’environnement relève encore majoritairement du droit public stricto sensu. On y trouve néanmoins des manifestations dans les dispositions relatives à la conservation des forêts ou au développement territorial.
Signification sociétale – Malgré les outils actuels de protection de l’environnement, l’état de la biodiversité en Suisse se dégrade continuellement. Les sols suisses ne sont pas épargnés, principalement suite à leur artificialisation, leur compaction, ainsi qu’à l’introduction de substances polluantes. En milieu urbain, les jardins privés sont particulièrement touchés, notamment par l’utilisation intensive de pesticides, d’engrais minéraux et par l’enfouissement/la combustion de déchets. Les ORE, par leur visée – soit la protection des biens-fonds par leur propriétaire actuel – représentent une institution inspirante pour favoriser une meilleure prise en compte des intérêts écosystémiques dans les rapports de droit privé. Institutions voisines – Si les ORE n’existent pas en Suisse, plusieurs institutions s’en rapprochent, telles que les servitudes foncières, les charges foncières et les contrats. Servitudes foncières – La servitude, qu’elle soit volontaire ou légale, est « […] une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété » (art. 730 al. 1 du Code civil [CC]). Similitudes avec les ORE : Les servitudes foncières restreignent la propriété du fonds servant. En outre, en tant que droits réels, elles s’imposent aux propriétaires successifs (effet propter rem). Différences avec les ORE : Les servitudes foncières peuvent concerner des personnes physiques (voisines). En plus d’un intérêt raisonnable de l’ayant-droit et du fonds dominant, elles nécessitent la présence de deux fonds : un servant et un dominant. De plus, il est requis du propriétaire débiteur un comportement majoritairement passif – auquel une obligation de faire accessoire peut être attachée (art. 730 al. 2 CC). Si les ORE doivent être conclues pour une durée déterminée, les servitudes foncières sont en principe conclues pour une durée indéterminée. Charges foncières – La charge foncière, en tant que créance réelle et garantie spéciale, « […] assujettit envers un tiers le propriétaire actuel d’un fonds à certaines prestations pour lesquelles il n’est tenu que sur son immeuble » (art. 782 al. 1 CC). Similitudes avec les ORE : Les charges foncières requièrent un comportement actif de la part du propriétaire débiteur. À la différence des servitudes, elles ne nécessitent pas la présence d’un fonds dominant, en particulier les charges foncières de droit public. Les charges foncières ont par ailleurs des effets propter rem. Différences avec les ORE : Les charges foncières peuvent aussi être conclues entre personnes physiques. Elles présentent d’autres particularités : les prestations concernées doivent pouvoir être fournies avec les ressources du fonds et être converties en argent. En cas d’inexécution, le bénéficiaire peut demander la réalisation forcée de l’immeuble, mais non agir en exécution. Contrats – Le contrat est une manifestation de volontés réciproques et concordantes entre les parties, qui produit l’effet juridique correspondant à la volonté exprimée (art. 1 al. 1 du Code des obligations [CO]). La liberté contractuelle prévue par l’article 19 alinéa 1 CO permet aux parties, dans la limite de l’ordre public des articles 19 alinéa 2 et 20 CO, d’organiser librement l’aménagement et le contenu de leurs contrats. Similitudes avec les ORE : Les contrats de droit suisse peuvent avoir pour objet des mesures visant à préserver, améliorer ou restaurer l’écologie d’un bien-fonds. La liberté contractuelle a également pour effet que le propriétaire reste obligé selon les termes du contrat et peut cas échéant s’en départir. Différences avec les ORE : Les contrats ont des effets personnels ; ils ne sont pas opposables aux propriétaires suivants. Contrairement aux servitudes foncières et aux charges foncières, les contrats n’ont que des effets entre parties, rendant toute publicité foncière impossible. Possibilités de lege lata – Le droit en vigueur, par son principe de numerus clausus des droits réels (FF 1904 IV 60), ne permet pas aux parties cocontractantes d’édifier un nouveau droit réel. Sans changement de loi, il est néanmoins possible pour un propriétaire foncier de s’engager, via la constitution d’une servitude foncière ou d’une charge foncière, à s’abstenir d’user de son fonds contrairement à sa destination écologique, respectivement à y favoriser sa biodiversité. Possibilités de lege ferenda – Pour favoriser la biodiversité des fonds, plusieurs voies sont possibles. Analogue aux ORE, l’instauration d’un droit réel écologique permettrait au propriétaire le désirant de s’obliger – pour une durée indéterminée et sans les conséquences des charges foncières – envers une entité publique ou privée, sans requérir la présence de deux biens-fonds. Une autre possibilité serait d’instaurer une servitude foncière légale, cette fois dans l’avantage des propriétaires et fonds voisins, qui bénéficieraient de services écosystémiques. Candice MALCOTTI |
| Pour en savoir davantage – Prieur Michel, Droit de l’environnement, 9e éd., Paris, Dalloz, 2023, p. 793 – Chevilley-Hiver Carole, Les obligations réelles environnementales, in : A. Dubuis et B. Lapérou-Scheneider, La société civile et la protection juridique de l’environnement et de la santé, Paris, Mare et Martin, 2023, p. 135-148 | Pour en savoir davantage – Steinauer Paul-Henri, Les droits réels, Tome III, 4e éd., Berne 2012 – Vanuxem Sarah, Des choses de la nature et de leurs droits, Versailles 2020 – Malcotti Candice, La nature comme sujet de droit (disponible sur le site weblaw.ch) |
Voir encore : Propriété