Le droit de propriété est un droit fondamental. Il est le plus complet des droits réels et permet à son titulaire de retirer toutes les utilités de la chose.
| France | Suisse |
| Définition – Selon l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements ». Le droit de propriété est ainsi un droit réel complet, qui donne à son titulaire trois attributs : le droit d’usage (usus), le droit de jouissance (fructus) et le droit de disposition (abusus).
Force du droit de propriété – Le droit de propriété présente trois caractères. Il est absolu (c’est-à-dire que le propriétaire est souverain sur son bien), exclusif (le propriétaire peut exclure les tiers) et a vocation à la perpétuité, ce qui entraîne d’ailleurs l’imprescriptibilité de l’action en revendication (art. 2227 du Code civil et Civ. 3e, 21 févr. 2019, n° 17-25.733, AJDI 2019. 305 ; RTD civ. 2019. 372, obs. W. Dross). Observons également qu’il en résulte que le droit de propriété ne s’éteint pas par le non-usage. Il faut néanmoins noter que cela ne signifie pas que le droit de propriété est sans limites (v. infra). Publicité – Bien qu’étant un droit réel opposable erga omnes, l’opposabilité aux tiers est assurée par la publicité. En matière mobilière, la possession joue ce rôle. En matière immobilière, l’inscription au Registre de la publicité foncière permet d’assurer l’opposabilité. Valeur constitutionnelle du droit de propriété – En France, le droit de propriété a valeur constitutionnelle, en vertu de l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Le Conseil constitutionnel l’a confirmé dans une décision du 16 janvier 1982 (Cons. const. n° 81-132 DC, D.1983, p. 169, note L. Hamon ). Il l’a réaffirmé avec force lors d’une confrontation avec le droit au logement (Cons. const., 30 sept. 2011, n° 2011-169 QPC ; J.O. 1er octobre 2011, p. 16527). Par ailleurs, le droit au respect de ses biens est consacré par l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention Européenne des Droits de l’Homme. Étendue du droit de propriété – Le droit de propriété s’étend en principe à tout ce qui s’attache au bien et à tout ce qu’il produit (droit d’accession). En matière immobilière, il s’étend notamment à tout ce qui se trouve en dessous et au-dessus (grotte, cave, plantation, etc.). Limites au droit de propriété – Si le droit de propriété est absolu, exclusif et perpétuel, il n’est pas sans limites. D’une part, il existe des limites légales. En effet, comme l’indique immédiatement l’article 544 du Code civil, le propriétaire doit respecter les lois et les règlements, ce qui implique qu’il peut seulement faire tout ce qui ne lui est pas interdit et ne peut agir en violation de la réglementation (il doit par exemple obtenir un permis de construire, s’abstenir de semer des organismes génétiquement modifiés sans autorisation, respecter une servitude, etc.). Il peut également subir l’expropriation d’utilité publique lorsque le bien commun l’exige, moyennant une juste et préalable indemnité, ainsi que la réquisition ou la confiscation notamment. D’autre part, il existe des limites jurisprudentielles. Les deux principales sont celles de l’abus de droit (la propriété ne peut être utilisée dans l’unique but de nuire à autrui, lorsque l’acte ne présente aucune utilité pour le propriétaire) et celle de la théorie des troubles anormaux du voisinage, aujourd’hui codifiée à l’article 1253 du Code civil. Cette dernière implique qu’un propriétaire ne peut causer à un voisin (au sens large) un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, selon un double critère de fréquence et de gravité, apprécié en tenant compte des circonstances de temps et de lieu. Acquisition du droit de propriété – Le droit de propriété s’acquiert de différentes manières. L’existence d’un acte juridique (art. 711 – donation, vente, apport en société, etc.) est certainement la méthode la plus commune. Mais le droit de propriété s’acquiert également par occupation d’un meuble qui n’appartient à personne (les immeubles appartenant de fait à la Commune de rattachement en l’absence de propriétaire identifié – art. 713) ou par possession. Tandis que le droit de propriété est une relation de droit entre une personne et une chose, la possession est un pouvoir de fait d’une personne sur une chose. La possession est constituée lorsqu’est démontré le corpus (élément matériel – maîtrise de la chose) et l’animus (élément intellectuel marquant l’intention de se comporter en véritable propriétaire). Lorsque cette possession est utile (continue, publique, paisible et non équivoque – art. 2261), elle permet d’acquérir le bien. L’acquisition est immédiate en principe pour les meubles possédés de bonne foi (art. 2276 – sauf vol ou perte qui permet la revendication par le véritable propriétaire pendant trois ans). Au contraire, elle nécessite une prescription acquisitive de dix ans pour les immeubles possédés de bonne foi (laquelle est toujours présumée) ou de trente ans en cas de mauvaise foi (art. 2272). Action en revendication – L’action en revendication a pour objet de demander aux juges la reconnaissance du droit de propriété de celui qui est dépossédé de son bien. Exercée contre celui qui possède ou détient le bien, elle porte en principe sur un corps certain, car le bien objet de la demande doit être clairement identifié comme appartenant au demandeur. Toutefois, en présence d’une sûreté-propriété, des règles dérogatoires existent, qui permettent de faire porter la demande en revendication sur des biens fongibles de même nature et de même qualité (ex : pour les clauses de réserve de propriété, art. 2369). Imprescriptible, l’action en revendication s’exerce devant le Tribunal Judiciaire du lieu où demeure le défendeur en matière mobilière, mais devant celui qui correspond au lieu de situation de l’immeuble en matière immobilière. L’action en revendication emporte action en demande de restitution. Notons que les actions possessoires ont été supprimées en droit français au profit, notamment, des actions en référé, plus couramment utilisées en cas de trouble à la possession. Célia BERGER-TARARE |
Définition – Selon l’article 641 alinéa 1 du CC : « Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement, dans les limites de la loi ». Sans que la loi ne le dise expressément, en Suisse aussi, la propriété est composée de trois attributs, à savoir, le droit d’usage, le droit de jouissance et le droit de disposition.
Force du droit de propriété – Comme droit réel, la propriété est opposable à tous (droit absolu dans le sens erga omnes). Il peut être revendiqué en tout temps et tout trouble peut être repoussé (action négatoire) ; article 641 alinéa 2 CC. Principe de publicité – Comme droit réel, la propriété doit être rendue publique par un instrument de publicité faisant présumer son existence. Pour les choses mobilières, la publicité est assurée par la possession (art. 919 et 930 al. 1 CC) pour les immeubles, elle découle du registre foncier (art. 937 CC). Assise constitutionnelle du droit de propriété – En Suisse, la propriété est garantie par l’État et constitue un droit fondamental du propriétaire (art. 26 al. 1 Cst. fédérale). La restriction des droits fondamentaux est soumise à quatre conditions (art. 36 Cst. fédérale) : l’existence d’une base légale, d’un intérêt public, le respect du principe de la proportionnalité ainsi que le respect du noyau intangible du droit de propriété. En outre, l’expropriation étatique est soumise à une pleine indemnisation du propriétaire privé (art. 26 al. 1 Cst. fédérale). En revanche, contrairement au droit allemand, la Cst. fédérale n’a pas consacré expressément le principe d’une responsabilité sociétale du propriétaire (art. 14 al. 2 Grundgesetz : « Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen »). Étendue du droit de propriété – Le droit de propriété s’étend en principe à tout ce qui s’attache au bien et à tout ce qu’il produit (principe d’accession). En matière mobilière, cela comprend les parties intégrantes et les fruits, naturels ou civils (art. 642 ss CC). En matière immobilière, le principe d’accession s’étend notamment à tout ce qui se trouve lié au bien-fonds en dessous et au-dessus du sol, soit naturellement (plantation), soit rattaché par un moyen technique (ouvrage). Sur un plan horizontal, la propriété foncière est délimitée par les plans et les démarcations (art. 668 CC), sur un plan vertical ses limites découlent de l’utilité de l’exercice de la propriété (art. 667 CC). Cette utilité est notamment déterminée par la législation sur l’aménagement du territoire. Limites au droit de propriété – Selon l’article 641 alinéa 1 CC, le libre exercice du droit de la propriété n’existe que dans les limites de l’ordre juridique. Cela signifie que le propriétaire doit se plier aux normes légales restreignant son contenu. Ces restrictions peuvent découler du droit public (aménagement du territoire, droit de l’environnement, droit fiscal, etc.) ou du droit privé (interdiction d’un abus de droit manifeste, responsabilité civile, droit du voisinage). Au vu de la formulation de l’article 641 alinéa 1 CC, il existe une controverse doctrinale et jurisprudentielle pour savoir ce qui constitue une limite immanente du droit de la propriété, faisant partie de la description de son contenu et ce qui constitue une limite extrinsèque (restreignant véritablement le droit de propriété et exigeant une disposition légale expresse). Pour illustrer ce propos, on peut par exemple se référer à l’aménagement du territoire qui décrit les conditions de constructibilité d’un bien-fonds. Est-ce que le dézonage d’un bien-fonds, qui se situait dans une zone constructible et qui en est sorti constitue une restriction de la propriété ou est-ce qu’il modifie simplement la description de son contenu, sans le restreindre pour autant. Le Tribunal fédéral semble plutôt tenir pour la deuxième solution, en affirmant qu’il n’existe pas de prétention à pouvoir construire sur un bien-fonds, mais sa jurisprudence n’est pas toujours linéaire. Acquisition du droit de propriété – Le droit de propriété s’acquiert selon un même mécanisme, qu’il s’agisse de choses mobilières ou d’immeubles. Il faut : – un titre d’acquisition : qui peut être principalement un contrat ou la loi (notamment en cas de succession) ; – un acte de disposition : qui est constitué par une réquisition au registre foncier pour l’immeuble et un contrat réel pour une chose mobilière (à savoir la volonté exprimée de transférer la propriété) ; – enfin, il faut une opération d’acquisition qui consiste en l’inscription au registre foncier pour l’immeuble et en le transfert de possession pour la chose mobilière. On parle d’acquisition dérivée de la propriété, lorsqu’elle découle donc de la propriété exercée par le propriétaire précédent. Mais exceptionnellement une acquisition de la propriété peut aussi intervenir de manière originaire, notamment par occupation, prescription acquisitive ou autre. Il convient de signaler que ces cas sont très rares. Action en revendication – L’action en revendication a pour objet de pouvoir exiger la remise d’une chose dont le propriétaire a été dépossédé sans droit. En droit suisse, à quelques exceptions près (p.ex. la monnaie et les titres au porteur ne peuvent pas être revendiqués contre l’acquéreur de bonne foi ; art. 935 CC), l’action en revendication peut porter sur toute chose. Cela étant, l’action en revendication exige la preuve de la propriété, ce qui n’est pas toujours très aisé à établir. Dès lors, le législateur a mis en place un système d’actions possessoires (art. 927 à 940 CC), qui permettent à un possesseur soit de protéger sa possession, soit de protéger la propriété que la possession fait présumer. La procédure étant plus simple, c’est fréquemment par cette voie que le propriétaire se protège. Amédéo WERMELINGER |
| Pour en savoir davantage – Dross William, Droit des biens, 6e éd., Paris, LGDJ, coll. Précis Domat, 2023 – Grimaldi Cyril, Droit des biens, 4e éd., Paris, LGDJ, coll. Manuels, 2024 – Simler Philippe, Terré François, Droit civil : les biens, 11e éd., Paris, Dalloz, coll. Précis, 2024 | Pour en savoir davantage – Steinauer Paul-Henri, Les droits réels, tomes 1 à 3, 5e à 6e éd., Berne 2019 à 2021 – Sutter-Somm Thomas, Eigentum und Besitz, Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, 2e éd., Bâle 2014 – Wermelinger Amédéo, Droits réels, Les abrégés, Neuchâtel 2021 |
Voir encore : RENVOI