Dans notre monde contemporain où l’espace fait souvent défaut, le régime de la copropriété – verticale ou horizontale – permet d’appréhender la situation dans laquelle plusieurs propriétaires partagent des espaces communs.
| France | Suisse |
| Définition – La copropriété est la situation dans laquelle la propriété d’un immeuble est répartie en lots entre plusieurs personnes. Chaque lot comporte à la fois « une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables » (art. 1er de la loi du 10 juillet 1965).
Sources – Bien que de nombreuses réformes soient intervenues depuis, le régime de la copropriété tel que nous le connaissons aujourd’hui est principalement issu de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (ci-après « la loi »). Champ d’application – La loi constitue le régime obligatoire pour « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » (art. 1). Son application est en revanche supplétive, à défaut de régime conventionnel, si les immeubles ne sont pas à usage d’habitation (bureaux, commerces ou autres ensembles immobiliers). Parties privatives – Selon l’article 2 de la loi, les parties privatives sont celles qui sont « réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé », par exemple, l’intérieur d’un appartement, d’un garage ou d’une cave. Le copropriétaire peut en faire librement usage, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et de respecter le règlement de copropriété. Il est par ailleurs responsable des dommages qui en émanent. Il est également responsable du fait de son locataire, notamment envers les autres copropriétaires et le syndicat. Parties communes générales – En droit français, il existe plusieurs types de parties communes. Les parties communes générales sont celles sur lesquelles l’ensemble des copropriétaires possèdent un droit de propriété indivis, dont ils peuvent jouir et user dans le respect des droits des autres copropriétaires (ex : le gros œuvre des bâtiments, le parc, le local à vélos, les couloirs, les ascenseurs). Chaque copropriétaire possède nécessairement une quote-part de parties communes, en principe proportionnelle à la valeur de sa partie privative par rapport à la valeur totale de l’ensemble des parties privatives (art. 5). Cette quote-part détermine notamment le montant de sa contribution aux charges communes de l’immeuble. Parties communes spéciales ou à jouissance privative – Ces types de parties communes ont vu leur existence renforcée par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, puis par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. D’une part, les parties communes spéciales, « affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires […] sont la propriété indivise de ces derniers » (art. 6-2). D’autre part, les parties communes à jouissance privative, « affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot […] appartiennent indivisément à tous les copropriétaires » (art. 6-3). Ainsi, tandis que les premières appartiennent exclusivement à un groupe de copropriétaires, qui en jouit privativement et paie des charges dédiées, les secondes appartiennent au contraire à l’ensemble des propriétaires (qui paient en principe les charges correspondantes), mais ne profitent qu’à un seul d’entre eux, qui en possède la jouissance exclusive. Lot de copropriété – Le lot de copropriété est le véritable objet du droit de propriété, lequel s’exerce de manière indissociable sur la partie privative et la quote-part de parties communes. Le lot de copropriété est une entité juridique propre, qui seule peut faire l’objet d’une cession. Documents de copropriété – L’article 8 de la loi prévoit l’existence d’un règlement de copropriété, document de nature contractuelle qui « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ». Ce document obligatoire est indispensable à l’organisation de la vie de la copropriété, dont il fixe les règles. Il est complété par un état descriptif de division, document technique destiné à la publicité foncière, qui répertorie précisément l’emplacement et la consistance de l’ensemble des locaux. Organes de la copropriété – La copropriété comprend en principe trois têtes : d’abord, le syndicat des copropriétaires, constitué de l’ensemble des copropriétaires réunis en Assemblée générale (AG) et qui a la personnalité juridique (art. 14). Divers types de majorités s’appliquent selon la gravité des décisions à prendre. Ensuite, le syndic, organe exécutoire des décisions de l’AG, constitué en principe d’une seule personne qui gère la copropriété en assurant l’entretien et l’administration générale, ainsi que la gestion comptable et financière du syndicat (art. 18). Il représente également le syndicat dans les actes de la vie civile. Enfin, le Conseil syndical, qui selon l’article 21 de la loi, « assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Petites copropriétés et copropriétés à deux – La loi ELAN et l’ordonnance qui en est résultée ont permis la mise en place d’un régime spécial pour les copropriétés à deux ainsi que pour les petites copropriétés (moins de cinq lots ou moins de 15.000 € de budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs). En effet, dans les deux cas, l’organisation traditionnelle était coûteuse et inadaptée (risque de blocage, rique de gestion non conforme, etc.), sans que cela ne soit justifié. Désormais, les articles 41 8 et suivants de la loi comprennent deux régimes juridiques applicables de plein droit. En substance, ces entités sont dispensées de constituer un conseil syndical, de tenir une comptabilité en partie double, et la prise de décisions est simplifiée (possibilité de prendre des décisions hors du cadre de l’AG). Concernant les copropriétés à deux, le recours au juge devient possible sur le modèle de ce qui existe déjà en matière d’indivision (art. 41-21 à 41-23 de la loi), mesure bienvenue pour éviter les blocages. Célia BERGER-TARARE |
Définition – En droit suisse, la copropriété est l’une des formes de propriété collective connues par la loi. Selon l’article 646 alinéa 1 Code civil (CC) : « Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d’une chose qui n’est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. » La corpropriété existe sous deux formes, la copropriété ordinaire et la propriété par étages (ci-après : PPE). La première peut porter sur toute chose, alors que la seconde ne porte que sur des immeubles.
Sources – La copropriété ordinaire est régie par les articles 646 et suivants CC. La PPE – introduite dans le Code civil le 1er janvier 1965 – fait l’objet des articles 712a et suivants CC. Actuellement, la PPE fait l’objet d’une motion parlementaire qui devrait conduire à la publication d’un avant-projet de révision partielle en automne 2024. Champ d’application – La PPE concerne les biens-fonds ou les droits de superfice distincts et permanents (art. 712d al. 2 ch. 2 CC). Elle présuppose logiquement l’existence d’un bâtiment, mais peut déjà être constituée avant la construction de celui-ci (art. 69 de l’Ordonnance sur le registre foncier). Ci-après il sera principalement de la PPE. Selon des estimations de la doctrine, il existe environ 1 million de parts de PPE. Parties exclusives – Selon l’article 712a et 712b alinéa 1 CC, toute part d’étage confère un droit exclusif d’utilisation, d’aménagement intérieur et de gestion sur certaines parties du bâtiment, appelées parties exclusives. Celles-ci doivent au moins former un local fermé, doté d’un accès propre et ayant une indépendance d’utilisation. Il peut s’agir d’un appartement, de locaux commerciaux ou autres. Les locaux en droit exclusif déterminent la quote-part attribuée à chaque propriétaire d’étages. Parties communes – En Suisse, les parties communes sont impérativement désignées par l’article 712b alinéa 2 CC. Il s’agit du sol ou du droit de superficie, des parties, parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment ainsi que des ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux. Ces objets ne peuvent être soustraits à la gestion de la communauté des propriétaires d’étages. Parties communes grevées d’un droit d’usage particulier – Hors toute disposition légale, la pratique a commencé avec l’attribution de droits d’usages particuliers sur certaines parties impérativement communes de la PPE. Il s’agit d’un droit considéré comme personnel. Leur constitution est soumise à une disposition réglementaire ou à une servitude. Un tel droit d’usage particulier porte souvent sur une partie d’un jardin, sur une place de parc ou sur une terrasse de penthouse. La partie commune continue à être traitée comme telle et sa gestion demeure en mains de la communauté, l’utilisation peut, en revanche, être soustraite aux autres propriétaires d’étages que le bénéficiaire. Le 1er janvier 2012, le législateur a admis de tels droits en régissant qu’ils ne peuvent être modifiés ou supprimés qu’avec l’accord de leur bénéficiaire. Part de copropriété – La part de copropriété est l’objet juridique du droit de propriété, qui comporte nécessairement et de manière indissociable un droit exclusif sur une partie du bâtiment. Cette partie s’appelle l’unité d’étage. La part d’étage est donc un concept juridique alors que l’unité d’étage sa représentation matérielle. La part de copropriété est une entité juridique propre, qui seule peut faire l’objet d’une cession. Documents de copropriété – Selon l’article 712d CC, un acte constitutif est nécessaire à la naissance d’une PPE. Ensuite, la PPE peut, mais ne doit pas obligatoirement, être régie par un règlement d’administration et d’utilisation (art. 712g al. 3 CC). Subsidiairement, les articles 646 et suivants ainsi que les articles 712a et suivants s’appliquent à la PPE. Le règlement régit la définition des parties de la PPE, l’utilisation des parties exclusives et communes ainsi que la gestion des parties communes, y compris son organisation. Enfin, la PPE comme telle doit être inscrite au registre foncier alors que chaque part d’étage est immatriculée au registre foncier. Elle reçoit un numéro indépendant et un feuillet de registre foncier qui peut être grevé de droits de gage notamment. Organes de la copropriété – La notion d’organe est, en droit suisse, utilisée dans un sens impropre, dans la mesure où la communauté des propriétaires d’étages n’est dotée que d’une quasi-personnalité juridique (art. 712l CC). La PPE comprend obligatoirement une assemblée des propriétaires d’étages (art. 712m CC) qui constitue son pouvoir suprême. L’assemblée est dotée d’une compétence propre ainsi que d’une compétence subsidiaire pour toute affaire non attribuée spécifiquement à un autre organe. Les décisions s’y prennent selon des règles de majorité nuancées en fonction de la nature de la décision. Ensuite, en règle générale, la PPE a nommé un administrateur. Si tel ne devait pas être le cas, chaque propriétaire d’étages peut en exiger la nomination judiciaire (art. 712q CC). L’administrateur est considéré comme le pouvoir exécutif de la PPE, mais on peut en restreindre librement les compétences. Petites copropriétés et copropriétés à deux – Le législateur ne se préoccupe pas spécialement des petites copropriétés, voire de celles à deux. Cela peut conduire à un blocage de la gestion. L’exclusion judiciaire de la copropriété – Aussi bien la copropriété ordinaire que la PPE connaissent la possibilité d’exclure judiciairement un propriétaire d’étages qui s’est rendu insupportable (art. 649b CC). Il s’agit d’une forme d’expropriation de droit privé qui exige d’abord que l’assemblée décide d’autoriser une telle exclusion à la majorité absolue des copropriétaires, la personne à exclure non comprise. Ensuite, chaque copropriétaire peut s’adresser au juge civil, pour que l’exclusion soit prononcée. Celle-ci n’intervient que comme mesure d’ultima ratio et oblige le propriétaire exlcu à vendre sa part d’étage dans un délai imparti par le juge. Amédéo WERMELINGER |
| Pour en savoir davantage – Capoulade Pierre/Tomasin Daniel (dir.), La copropriété, Dalloz Action, 10e éd., Dalloz, Paris Action, 2021-2022 – Reboul-Maupin Nadège, Droit des biens, 10e éd., Dalloz, Paris 2024 | Pour en savoir davantage – Wermelinger Amédéo, Propriétés collectives, Les abrégés, Neuchâtel 2021 – Wermelinger Amédéo, La propriété par étages, commentaire, 4e édition, Rothenburg 2021 |
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